【A面】新亮点与新趋势

跟着时间发展，东说念主们对于健康品性居住活命的需求不息升级，倒逼当代东说念主居建筑越来越追求绿色、健康、智能。特地是在诞生绿色、低碳、智能、安全的“好屋子”的指引下，“绿色健康住宅”“低碳智能住宅”与“机灵东说念主文社区”冉冉成为高品性居住的新趋势。

以智能住宅、机灵社区手眼下层治理单元的“点”，城市发展在科技的力量下呈现出将来机灵城市面庞。而手脚宇宙首批机灵城市基础要领诞生试点城市，从高楼林立的CBD到宁静善良的旧改翻新房民社区，广州的机灵城市诞生，不仅让城市变得愈加智能、高效，也极地面提高了居民的活命品性，推动广州朝着“瑰丽宜居花城、活力全球城市”的想法奋进，进一步彰显大湾区的宜居属性，眩惑着世界各地越来越多的东说念主。

居品力是中枢竞争力

绿色健康住宅成标配

“自从搬进来以后，孩子特地欣忭，有许多草坪不错驱驰玩耍，家里老东说念主也通常在水边街说念分散遛弯。”本年6月底搬进万科黄埔新城后，王女士对小区的天然园林景不雅越来越自得，“一运行就看中了小区大面积的园林配套”。

跟着城市化的高速发展，特地是疫情后，东说念主们对绿色健康住宅的居住需求越发热烈。对于上班族来说，经过一天的贫乏，领有一个悠闲舒服的居住环境变得格外庞大。东说念主们也运行再行注目禁受圭臬，绿色健康住宅，成为当下购房的硬核目的。

绿色健康住宅是一种空洞推敲环境、健康和活命质料的住宅类型，旨在提供一个舒服、安全、环保的居住空间。具体而言，国表里对健康住宅的评价或认证从居品延长至居住环境和社区行状，包含空气、水、光照、声环境、温（湿）度等天然环境，以及户型、社区、行状等目的。其中，小区绿化的健康道理高大于不雅赏价值，万科黄埔新城就重心推敲了舒服宜东说念主的天然环境目的，打造了约4万平方米的绿核公园和约20个“口袋公园”。

事实上，广州早有多个住宅表情在绿色健康的打造上走了很远。如位于黄埔区长岭居的五矿壹云台在2020年就得回WELL健康建筑认证；近来，番禺南站板块新洞开的表情广州城投·领南府得回了绿建三星级住宅认证；位于河汉区的能建·河汉麓誉府得回2024中国绿色健康标杆表情；相似位于河汉的缦云广州更是得回WELL健康建筑金级预认证，为居住者带来更高圭臬的健康活命步地。

“绿色健康”这一理念不仅深远影响了销耗者的居住偏好，也推动了行业圭臬的升级，促使多家房企扛起健康居住的重负，如绿城、朗诗、金茂、葛洲坝等皆是健康赛说念上的“资深成员”。手脚绿色住宅的先驱，绿城在贯彻国度对于好屋子“绿色、低碳、智能、安全”的指导想法基础上不息深化，将《绿城中国好屋子居品圭臬2024》编制成册，成为行业首个企业“好屋子”圭臬。

政策疏浚品性提高

第四代住宅高频现市

“买了120平方米的屋子，骨子套内面积才93.6平方米，念念象的四房最终只可终了大三房。”程先生拿起2017年买的一套得房率不到80%的住宅，气忿之情依然指桑骂槐。不外，近日程先生也曾买下了一套得房率高达120%的新房，“相似的价钱，不错得回更大的使用面积，何乐而不为呢？”

零公摊、高施济面积、得房率超100%……本年以来多地楼市推出“第四代住宅”，频频激勉商场关注，在商场销售时也滥觞俘获了一波购房者的好感。

何为“第四代住宅”？第四代住宅，被称为“城市丛林花坛建筑”或“庭院房”，其中枢情念是天然和会、垂直绿化、智能科技、东说念主文热心。浅显来说，就是把庭院融入高层建筑联想，让每层居民皆能领有各人院落和寂寞花坛，致使空中泊车。这种居品早在六年前就有落地，如2018年建成的成皆七一海外广场，然则曩昔政策层濒临住房面积贪图要求相当严格，“第四代住宅”并没能宽泛出现。

直到旧年，多个城市削弱了阳台面积贪图胁制，如成皆、武汉、珠海、中山、福州等；“被削弱的”也不单是是阳台，还有飘窗、开拓平台等空间；在苏州、武汉、重庆、漳州、南昌等不少城市，致使提议在自负一定条目的情况下，套内空中花坛、各人绿化平台可不纳入容积率。2023年11月底广州市厚爱印发实施了《广州市建筑工程容积率贪图办法》，不少住宅皆多数应用阳台和大飘窗联想，居品得房率达到90%以上致使100%，如国贸云上、广州地铁·珑璟台、路劲好意思的隽樾府等。

本年，广州更是出现多宗“超新规地块”，半计容比例再松捆，楼盘得房率打破120%、130%，致使高达140%。如保利拍下的河汉南边面粉厂地块，最高得房率可达130%；招商蛇口在南沙拍下的横沥岛2024NJY-3地块，首推户型领有40%全施济空中花坛和25%阳台占比。

跟着越来越多城市加入发展“第四代住宅”，这种得房率高、空间形态更活泼的居品类型呈现出爆炸式增长。对于居住者来说，“第四代住宅”的超大阳台确确乎实丰富了居住活命场景，让居民有契机终了“围炉煮茶”“私家园林”的梦念念。况且阳台和空中花坛还在不息迭代改动，举例安装自动滴灌、智能蚊虫防控等自动诊疗系统，使得居住更方便舒服。

此外，值得一提的是，跟着楼市多项政策的放宽，中枢城市的优质财富冉冉出现活跃的寂寞行情，其中空洞教授极高的高端住宅居品更是得到了高端置业群体的怜爱。克而瑞统计数据裸露，本年1—11月，广州总价亿元以上房源也曾网签13套，网签量达到近十年新高；价钱方面，30万元/平方米左右的单元也不绝出现，商场链接和认同力可见一斑。业内东说念主士分析合计，高端住宅居品的逆势增长，一方面体现了高净值东说念主群对广州城市价值的认同，同期也体现了高端住宅居品力自己的眩惑力。

科技赋能房产

从“好屋子”到“好城区”

面前，我国住房发展进入一个新阶段，从“有莫得”转向“好不好”。住建部对“好屋子”的诞生也提议了更高要求，强调需投降“绿色、低碳、智能、安全”四大圭臬，旨在“让民众住得健康、用得安全方便”。

从建造到建筑再到物业运维，“好屋子”的打造体当今方方面面。在建造要领，智能建筑也曾越来越宽泛地应用到住宅居品中。位于花皆区的中建映花悦府表情，中建四局建造经过中最高安设率达80.52%，已成效立项为广东省及广州市首批智能建造示范工程。

基于商场对智能居住的需求日益增长，繁密房企积极寻求与智能科技公司的深度互助，充分愚弄两边的中枢上风资源，共同打造智能化好屋子。如保利发展、万科、华润、绿城等多家房企与华为末端签署全屋智能战术互助合同，打造智能化“好屋子”。在科技驱动下，智能家居系统、机灵社区平台等科技元素不仅冉冉成为高端住宅的圭臬确立，更成为房企提高居品附加值、安祥商场竞争上风的关节旅途。

而物业不竭手脚房地产表情全生命周期的关节部分，与活命品性细巧相连，成为估量“好屋子”的关节成分之一。以数字化、集合化、智能化为捏手，通过科技更始、数字赋能，物业不竭水平不息提高。如物业龙头企业之一的万物云就将我方界说为“科技引颈的全域空间行状商”，万物云董事长朱保全更是直言，“咱们但愿在科技领域的参加或者让空间行状的遵循作念一次提高。”

跟着城市化进度的加速，城市诞生的质料和可持续性越来越受到社会的宽泛关注，打造宜居、韧性、机灵、安全城市成为社会宽泛共鸣。住房手脚城市发展的庞大载体，“好屋子”不再局限于建筑自己的结构和空间布局，其内涵已拓展到社区居住环境的舒服性、安全性、方便性以及与左近城区可持续发展性等多个方面。“好屋子”不仅承载着东说念主民民众对好意思好活命的期盼，更是好小区、好社区、好城区的基础。

最近，住建部发布了《优质住宅时间导则》《优质小区时间导则》《优质社区时间导则》《优质城区时间导则》这“四大优良诞生”系列圭臬，对改善居民活命环境、提高城市诞生品性、增强城市竞争力具有庞大促进作用。

【B面】新问题与新矛盾

“千挑万选的屋子终于比及洞开日验房了，却查出一堆问题，漏水、空饱读、内渗漏……哪个严重踩哪个。从日间验到天黑，验房师说他拍了三四百张相片。”年底将近收房的李密斯感情很复杂，本来以为买了品性有保险的楼盘，然则洞开日验房验出来一堆问题。让她更缅念念的是，当今距离收房还有半个月，像严重漏水这种问题能不成修好。

面前，房地产走到转型发展的十字街头，呈现出割裂的一面：一方面，行业进入买方商场，开发商之间居品力比拼尖锐化，“第四代住宅”等新规下的创意居品，不息蜕故孳新；另一方面，“保交楼”职责仍挑战重重，房屋质料恶疾仍未解，减配套路频出等，已让置业者苦不可言，更别说卓绝以往的居住体验。

新房赶不上新规

去库存难度加大

“安分说，咱们压力挺大的，其时拿地的时候，咱们90%—95%的使用率也曾算高了，然则当今出来的居品皆是120%、130%使用率，客户服气会比拟。”

广州市中心某高端改善红盘的干系负责东说念主告诉南边+记者，旧年底，广州发布建筑联想新规：住宅套内半开敞空间半计容比例，由15%放宽到20%，高品性住宅的上限还可稳妥提高。套内建面超144平方米的复式住宅，层高最高不错到7.2米，等等。这意味着这部分的半计容比例提高后，广州新房的得房率一跃升到100%以上。

在这之前，得房率能打破80%的也曾算广州楼市里的杰出人物了。新规出台后，比如中建海丝城、将来方洲、河汉麓誉府、保利雅珺等表情推出的居品，使用率皆在100%及以上。而且，使用率的竞争还在不息加重：越秀·天悦云湖三期组团使用率高达107%，近期面世的越秀·珑悦西关68平方米户型施济18—19平方米，刚出让的地块还将推出使用率高达120%、130%的居品。

对此，有业内东说念主士捉弄：旧年的新房，也曾被时间“废弃”了。当今看来“废弃”的速率还在加速，本年的新房也快赶不上时间的激流了。

值得一提的是，以高得房率和空中露台联想为主要特质的“第四代住宅”正在多地着花。近期广州首个堪称“第四代住宅”的表情——招商蛇口林屿境曝光，40%全施济的空中花坛和25%阳台占比，令该楼盘悉数户型实用率均超120%。

不可否定，“家家有庭院、户户有花坛”的屋子是不少东说念主的理念念，然则盲目追求也存在问题。“第四代住宅”建筑资本造价较第三代电梯房每平方米会增多千元左右，但相对普通住宅有10%至15%的溢价。不外，更大的资本在于后期的运维资本。与传统住宅不同，“第四代住宅”三分靠作念、七分靠养。它既是景不雅居品亦然景不雅对象，不仅试验物业后期不竭和诊疗水平，对业主的教授要求也较高。要是疏于收拾，或将露台用于杂物堆放，不仅会使阳台杂草丛生、遗残不胜，还会影响小区房产价值。

居品同质化加重

开发商运行卷速率

11月6日，越秀地产位于广州白云区怡新路的表情——越秀云悦体验馆厚爱洞开。值得一提的是，表情从拿地到体验馆洞开，仅用了37天，期间从出图纸、报建、施工到营销宣传等职责同步鼓励。

不单是越秀地产一家在卷开盘速率。本年6月底，保利竞得荔湾区广钢新城地块，不到3个月即化身保利雅珺开售。保利华发中央公馆、保利燕语堂悦等表情皆在拿地后5个月左右顺利开盘，还有如中海大境、越秀不雅樾等表情，也在短期内终了屡次加推。

天然高盘活已淡出东说念主们视野，但房企对于开发遵循的追求并莫得住手。加速开发节律、镌汰预售周期，在面前是一个渊博征象。克而瑞陈述裸露，2023年到2024年上半年，宇宙领域内拿地并开工的表情，从拿地到开盘的平均工期为7.4个月。一线城市的开盘周期更短，平均仅为7.1个月。

业内东说念主士指出，表情开发节律渊博提速，主要收获于前期多数准备职责，比如地块测算、居品与客群盘问等，皆已提前完成。此外，面前地盘商场热度不高，许多地块拍卖前便已有房企锁定，作念出来的决策基本等同于“最终决策”，拿地后就不错速即进入开发阶段。

但为什么开发商在速率上显得如斯垂死？明源地产盘问院指出，对于投资量巨大的地产表情而言，时刻即是最大的资本，这少量放在职何时候皆是一致的。相较于前几年，房企当今的资本压力过犹不足。是以，争取早入市能力在急巨变化的环境中争取更多的细则性。

更庞大的是，房企战术高度趋同，居品同质化严重，提早入市能力后发制东说念主。最近几年房企从投资布局，到居品筹画上呈现出了高度一致性：向中枢城市中枢性段连合，向改善及豪宅居品发力。

房屋质料恶疾未解

减配套路频出

在开发商卷居品、卷展示、卷营销、卷速率的时候，拜托上却仍旧恶疾未解。

“开欣忭心去看镂骨铭心等了3年的预售房，带验房师曩昔验出20来个小问题，念念着收楼前能处分吧。7月30日去收楼，和一又友拖沓看了一下，又发现20来个问题，现场叫了一堆快修，刷漆、瓷砖、除锈、修门、保洁……搞了一上昼，如故一堆问题。”碰到收楼空泛的王先生向记者颓唐。

令他更不满的是，“卖家秀和买家秀”差太远了，“买楼时销售夸上天，说交标皆是最高等别，收楼时失望到底，质料问题一大堆。对比同期收楼的2期，从门锁到鞋柜、橱柜、玻璃门、玻璃……拜托圭臬皆是一丈差九尺。”王先生说。

拜托减配亦然当下另一个杰出的问题。一些打着全屋智能、健康住宅的高端捏宅居品，由于异常宣传或者大言不惭，更是成为减配“重灾地”。“购房合同写的智能马桶酿成了普通马桶，室内新风口、客厅墙纸、主卧门、厨房墙面、卫生间岩板等多处皆在攻讦拜托圭臬。”上海某单价超10万元的高端楼盘近期发起对开发商的挞伐，业主对公区遵循、工程质料、施工圭臬、防水和家电质保、超拙劣耗、泛光照明等问题提议了质疑。

第三方机构发布了一个对于地产客诉的细察陈述，数据令东说念主大跌眼镜。陈述提到，2024年第二季度，东说念主民网处所带领留言板共收到房地产投诉约3.65万起，较旧年同期增长21.46%，较上季度增长29.68%。具体来看，可分为质料、行状、合同三大类。第一大类是房屋及装修质料，杰出问题是渗漏和开裂。第二大类是物业及配套行状，杰出问题是无法办理房产证和展期交房。第三大类是合同，杰出问题是面积缩水、异常宣传、降价，即所谓的“货折柳板”。

不错发现，从房屋销售、诞生、拜托、办证等各个要领，均有客户投诉。这也倒逼房企必须建立全周期的风险管控体系，每一个阶段皆要有对应的圭臬动作。

出品：南边产业智库

调研：南边日报记者 柴亚娟 周中雨 冯善书

统筹：冯善书

施行：柴亚娟 周中雨